Prix moyen de vente, évolution depuis 1995 et ralentissement de 2026 : ce qu'il faut savoir sur les prix de l'immobilier à Amsterdam.
Amsterdam reste de loin la ville la plus chère des Pays-Bas pour acheter un logement. Selon le CBS, l'institut néerlandais de la statistique, une maison ou un appartement existant s'y est vendu en moyenne 630 621 euros en 2025, contre 479 527 euros pour l'ensemble du pays. C'est le prix le plus élevé jamais relevé dans la ville.
La tendance récente est pourtant à l'essoufflement. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements existants à Amsterdam n'étaient plus que de 0,1 % au-dessus de leur niveau d'un an plus tôt, alors qu'ils progressaient de 4,2 % en moyenne dans le pays. L'association des agents immobiliers NVM classe même la région du Grand Amsterdam parmi les trois seules régions où les prix ont baissé sur un an, malgré une offre record et un marché qui reste très tendu.
Ce guide retrace l'évolution des prix depuis trente ans, explique le ralentissement actuel et présente les quartiers.
Le tableau des prix de vente moyens du CBS permet de suivre la ville depuis 1995 :
On y lit trois phases. Les prix ont plus que doublé entre 1995 et 2000. Après la crise financière, ils ont reculé d'environ 16 % entre 2008 et 2013. Puis ils ont été multipliés par près de 2,5 entre 2013 et 2022. Le CBS précise qu'un prix moyen reflète aussi le type de logements vendus chaque année : c'est une indication de niveau, pas un indice de prix à qualité constante.
La hausse des taux a provoqué un recul net en 2023. À l'échelle nationale, l'indice des prix des logements existants a baissé jusqu'à 5,8 % sur un an en mai 2023. À Amsterdam, le prix moyen est passé de 620 954 euros en 2022 à 568 161 euros en 2023, soit une baisse d'environ 8,5 %.
Le rebond a été rapide : au niveau national, la hausse annuelle a culminé à 11,9 % en novembre 2024. Depuis, elle ralentit presque sans interruption. En août 2026, les prix étaient encore 3,3 % plus élevés qu'un an plus tôt, mais ils ont baissé de 0,1 % par rapport à juillet. Amsterdam, elle, est déjà quasiment à l'arrêt : +0,1 % sur un an au deuxième trimestre 2026.
D'après l'analyse de la NVM pour le deuxième trimestre 2026, un nombre record de logements a été mis en vente aux Pays-Bas, dont beaucoup proviennent de propriétaires bailleurs qui vendent leurs biens locatifs un par un (les uitpondwoningen), le plus souvent des appartements. À Amsterdam, cette vague d'offre fait baisser les prix sur un an, d'autant que les logements vendus sont en moyenne un peu plus petits qu'un an plus tôt.
Le marché n'est pas détendu pour autant. Les ventes progressent, la surenchère reste fréquente, et l'indicateur de tension de la NVM atteint 3,2 dans la région d'Amsterdam, le plus élevé de la Randstad. Concrètement, vous achetez dans un marché où les biens se vendent vite, mais où les prix ne montent plus.
Au deuxième trimestre 2026, selon la NVM, le prix de transaction médian d'un logement aux Pays-Bas était de 506 000 euros, et celui d'un appartement de 410 000 euros, soit 5 673 euros le mètre carré. Un logement se vendait en 28 jours en moyenne.
Les écarts entre quartiers sont importants. Faute de prix d'achat récents publiés par quartier dans une source officielle, voici les repères qualitatifs et les loyers du secteur libre, qui donnent une idée de la hiérarchie des prix :
Le marché locatif est l'un des plus tendus du pays. Dans le secteur libre, un studio se loue de 1 400 à 2 000 euros par mois, un appartement d'une chambre de 1 800 à 2 600 euros et un deux-chambres de 2 500 à 4 000 euros. Depuis juillet 2024, la loi Wet betaalbare huur encadre les loyers du segment intermédiaire. Pour une installation de plusieurs années, l'achat se compare donc sérieusement à la location.
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