Les meilleurs quartiers pour vivre et louer à Montreuil

Pour louer à Montreuil, quatre secteurs reviennent en tête des demandes : le Bas-Montreuil (autour de République et de Robespierre), la Croix-de-Chavaux, le quartier de la Mairie et, plus haut sur le plateau, le secteur Branly-Boissière, desservi par la ligne 11 depuis juin 2024. Si votre budget est plus serré ou si vous cherchez du calme et de la verdure, regardez du côté de Signac-Murs à pêches, des Ruffins et de Bel-Air-Grands Pêchers, dans le haut Montreuil.

Montreuil compte 111 934 habitants en 2023 selon l'INSEE. C'est une ville de locataires : 62,5 % des résidences principales sont louées, dont 31,1 % en HLM, et 83,4 % des logements sont des appartements. Les petites surfaces pèsent lourd, avec 40,7 % de logements d'une ou deux pièces, ce qui explique la concurrence sur les studios et les T2 proches du métro.

Ce guide passe en revue les quartiers un par un, avec leurs transports, leur ambiance et le niveau des loyers, puis vous aide à choisir selon votre situation.

Ce qu'il faut savoir avant de chercher

Des loyers encadrés

Montreuil fait partie de l'établissement public territorial Est Ensemble, où l'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er décembre 2021. Chaque année, un arrêté préfectoral fixe trois valeurs au mètre carré, par secteur et par type de logement, à partir des relevés de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne : un loyer de référence, un loyer majoré (20 % au-dessus) et un loyer minoré (30 % en dessous). Les arrêtés 2025 sont entrés en vigueur le 1er juin 2025.

Concrètement, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer reste possible, mais seulement s'il est écrit, chiffré et justifié dans le bail par une localisation ou un confort hors du commun. Toute annonce doit afficher le loyer de référence majoré : vérifiez-le sur la carte interactive de la DRIHL avant de signer.

Le niveau des loyers

Selon la carte des loyers 2025 de l'ANIL, le loyer d'annonce moyen d'un appartement à Montreuil s'établit à 22,9 euros par mètre carré charges comprises, avec un intervalle de 17,6 à 29,6 euros selon les biens. Pour les T3 et plus, la moyenne descend à 21,2 euros par mètre carré. Sur les petites surfaces, comptez autour de 560 euros hors charges pour un studio de 28 mètres carrés et 900 euros pour un T2 de 45 mètres carrés en valeur médiane, d'après la fiche location Montreuil de ce site. Un T3 d'environ 70 mètres carrés se loue autour de 1 400 euros hors charges.

Deux lignes de métro

La ligne 9 dessert Porte de Montreuil, Robespierre, Croix-de-Chavaux et Mairie de Montreuil, et rejoint le RER A à Nation. Depuis juin 2024, la ligne 11 dessert aussi le haut Montreuil avec deux stations sur le boulevard de la Boissière : Montreuil-Hôpital et La Dhuys. Selon la ville, Châtelet est désormais à 20 minutes de Montreuil-Hôpital, contre 47 auparavant. Le prolongement du tramway T1 est annoncé.

Les meilleurs quartiers de Montreuil, un par un

Bas-Montreuil, côté République et Robespierre

Collé à Paris et à Vincennes, le Bas-Montreuil concentre la plus forte demande de la ville. On y trouve des immeubles anciens réhabilités et d'anciens locaux industriels transformés en lofts. Les stations Robespierre et Porte de Montreuil (ligne 9) mettent Nation à quelques arrêts. C'est le secteur le plus recherché, et les loyers y figurent parmi les plus élevés de Montreuil.

• Pour qui : actifs qui vont tous les jours à Paris, couples sans enfant.
• À savoir : les annonces bien placées partent vite, préparez votre dossier avant les visites.

Croix-de-Chavaux

Autour de la place et de la station de la ligne 9, la Croix-de-Chavaux est le cœur commerçant de Montreuil. Commerces de proximité et services : l'essentiel se fait à pied. L'offre mêle immeubles anciens et résidences plus récentes, avec beaucoup de studios et de T2.

• Pour qui : personnes seules ou en couple qui veulent une vie de quartier animée et le métro au pied de l'immeuble.
• À savoir : secteur passant, demandez un logement sur cour si vous êtes sensible au bruit.

Mairie de Montreuil

Terminus de la ligne 9, le quartier de la Mairie réunit l'hôtel de ville, des commerces et des équipements. L'offre locative y est variée, du studio au T3.

Branly-Boissière

Entre le Bas-Montreuil et le centre, ce quartier résidentiel est plus calme. Son principal atout est récent : la station La Dhuys de la ligne 11 a un accès secondaire rue Édouard Branly, et Montreuil-Hôpital est sur le même boulevard de la Boissière. Pour un loyer souvent plus raisonnable que dans le bas de la ville, vous gagnez un accès direct au centre de Paris.

Signac-Murs à pêches

Ce secteur abrite les murs à pêches, 34 hectares de murs et de parcelles reconnus patrimoine d'intérêt régional en novembre 2020. La ville les présente à la fois comme un patrimoine identitaire et comme un espace de biodiversité, et plusieurs tranches de murs ont été restaurées depuis 2020. Les loyers y sont un peu plus accessibles et le cadre est plus apaisé, au prix de trajets plus longs vers le métro.

Haut-Montreuil : Ruffins, Montreau, Bel-Air et Grands Pêchers

Sur le plateau, le haut Montreuil est plus résidentiel, avec davantage de constructions des années 1960 et 1970 et des loyers plus modérés. Depuis juin 2024, la ligne 11 les relie directement au centre de Paris par Montreuil-Hôpital. Le parc des Beaumonts, 24 hectares sur une ancienne carrière de gypse, intégré au réseau Natura 2000 en 2006, offre depuis ses 110 mètres d'altitude une vue sur le bois de Vincennes et Paris.

La Noue-Clos Français

Quartier populaire en renouvellement urbain, La Noue-Clos Français compte une forte part de logements sociaux. Les loyers du parc privé y sont parmi les plus bas de la ville. C'est une piste à étudier si votre budget est la priorité, en visitant à différents moments de la journée.