Prix au mètre carré, écart entre lagune et terre ferme, impôts et règles locales : ce qu’il faut savoir pour acheter à Venise en 2026.
Venise est la ville la plus chère de Vénétie pour acheter un logement, et de loin. Au deuxième trimestre 2026, les annonces de logements anciens dans la commune affichaient en moyenne 4 958 € le mètre carré selon le portail Idealista, contre 2 746 € à Vérone et 2 437 € à Padoue. Mais la commune de Venise regroupe deux marchés très différents : le centre historique sur la lagune, où les prix dépassent 5 000 €/m², et la terre ferme autour de Mestre, où ils tombent autour de 2 000 €/m².
Le centre historique se divise en six sestieri : Cannaregio, Castello, Dorsoduro, San Polo, Santa Croce et San Marco, auxquels s’ajoutent des îles comme la Giudecca. Voici ce que valent les biens, comment évoluent les prix, ce que coûte l’achat en impôts, et les points propres à Venise à vérifier avant de signer.
Les deux grands portails italiens ne donnent pas le même chiffre, parce qu’ils n’ont pas le même stock d’annonces. En avril 2026, selon VeneziaToday :
L’écart vient de la composition de l’offre : plus le portail compte d’annonces dans le centre historique, plus sa moyenne monte. Ce qui compte pour vous, c’est l’écart par zone : plus de 5 000 €/m² dans le centre historique, environ 2 000 €/m² en périphérie. Un même budget achète donc une surface deux à trois fois plus grande sur la terre ferme.
Les prix vénitiens montent, mais moins vite que d’autres villes. Au deuxième trimestre 2026, les prix affichés ont augmenté de 1,2 % sur trois mois dans la ville de Venise, contre 3,9 % à Vérone, qui a atteint un record. Sur l’ensemble de la Vénétie, la hausse est de 1,6 % sur le trimestre et de 8,2 % sur un an, pour un prix moyen de 1 918 €/m², proche de la moyenne nationale (1 903 €/m²).
À l’échelle de l’Italie, l’indice officiel de l’Istat, fondé sur les ventes réelles, montre une hausse de 4,0 % sur un an au deuxième trimestre 2026 : +5,0 % dans le neuf et +3,7 % dans l’ancien, avec un ralentissement par rapport au trimestre précédent. Le nombre de ventes de logements est quasi stable (+0,1 % sur un an selon l’Observatoire du marché immobilier de l’Agenzia delle Entrate).
Selon le Rapporto Immobiliare 2026 de l’Agenzia delle Entrate, la Vénétie a enregistré 67 159 ventes de logements en 2025, en hausse de 5,2 % sur un an, soit 8,8 % du total national. Le montant moyen d’une vente y est estimé à 171 000 €, pour un total d’environ 11,5 milliards d’euros échangés dans l’année.
Aucune source publique récente ne donne de prix fiables par sestiere ; les écarts tiennent surtout à l’emplacement précis, à l’étage et à l’état de l’immeuble. Quelques repères qualitatifs :
En Italie, les impôts dus à l’achat dépendent du vendeur et de l’usage du bien. Selon le guide de l’Agenzia delle Entrate (octobre 2025) :
Pour un achat entre particuliers, l’impôt peut être calculé sur la valeur cadastrale du bien plutôt que sur le prix, ce qui le réduit souvent nettement. L’avantage prima casa suppose d’avoir sa résidence dans la commune du bien, ou de l’y transférer dans les 18 mois suivant l’achat ; il ne convient donc pas à une résidence secondaire. Ajoutez les honoraires du notaire, qui rédige et enregistre l’acte.
Beaucoup d’acheteurs envisagent de louer aux touristes une partie de l’année. En juin 2026, Venise n’avait toujours pas adopté de règlement communal : la proposition de 2024, qui prévoyait notamment un registre pour louer plus de 120 jours par an, n’a pas abouti, pas plus qu’un projet de moratoire de deux ans sur les nouvelles locations. Le dossier revient à la nouvelle municipalité, sous la pression d’associations qui réclament des règles plus strictes. Achetez en partant du principe que le cadre peut se durcir.
Dans le centre historique, la plupart des biens sont anciens. Avant de faire une offre, faites vérifier l’état de l’immeuble, les travaux votés en copropriété et l’exposition aux hautes eaux, en particulier pour un rez-de-chaussée. Toute rénovation doit tenir compte des règles de protection du patrimoine.
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Les réponses courtes aux questions que se posent nos lecteurs, à lire indépendamment de l'article.
Sources citées dans cet article
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