Le marché immobilier à Prague : prix, quartiers et conditions pour acheter

Prague est de loin le marché immobilier le plus cher de République tchèque. Selon l'office statistique tchèque (ČSÚ), qui exploite les prix de vente enregistrés au cadastre, un appartement s'y est vendu en moyenne 131 520 couronnes le mètre carré en 2025, soit environ 5 400 euros au cours de la Banque nationale tchèque du 5 octobre 2026 (24,46 couronnes pour un euro). Les maisons individuelles se sont vendues en moyenne 119 239 couronnes le mètre carré. Dans les autres régions, le prix moyen des appartements reste bien en dessous.

Les prix montent encore. La Banque nationale tchèque (ČNB) relevait en juin 2026 que les prix de l'immobilier résidentiel avaient progressé d'environ 10 % sur un an tout au long de 2025, avec un volume de nouveaux crédits immobiliers au-dessus de sa moyenne de long terme. Dans son rapport de stabilité financière du printemps 2026, elle note que la hausse ralentit, sans s'arrêter, et elle juge les appartements surévalués.

Ce guide fait le point sur les prix, le coût du crédit, les règles qui s'appliquent aux acheteurs et les quartiers à connaître.

Ce que coûte un appartement à Prague

Au prix moyen relevé par le ČSÚ pour 2025, un appartement de 60 m² représente environ 7,9 millions de couronnes, soit près de 323 000 euros. Ce chiffre est une moyenne sur toute la ville : l'écart est important entre un appartement ancien rénové dans un quartier central et un logement plus éloigné du centre. Prague est divisée en arrondissements numérotés, de Prague 1 à Prague 22, et les prix suivent globalement la distance au centre et la qualité de la desserte.

Deux points pèsent dans le budget d'un acheteur étranger :

• La monnaie : la République tchèque n'a pas adopté l'euro. Les prix, les loyers et les crédits locaux sont en couronnes, et la variation du taux de change modifie le coût réel de votre achat si vos revenus sont en euros.
• Le coût du crédit : la ČNB a relevé son taux directeur (taux repo à deux semaines) de 0,25 point, à 3,75 %, avec effet au 19 juin 2026, et l'a maintenu à ce niveau le 17 septembre 2026. Les taux des crédits immobiliers suivent cette orientation.

Les règles de crédit de la Banque nationale tchèque

La ČNB encadre le crédit immobilier par des plafonds que les banques appliquent à tous les emprunteurs :

• Résidence principale : le montant du prêt ne peut pas dépasser 80 % de la valeur du bien (LTV), ou 90 % pour un emprunteur de moins de 36 ans. Le plafond a été maintenu en juin 2026.
• Achat locatif : depuis le 1er avril 2026, la ČNB recommande aux prêteurs d'appliquer un LTV de 70 % et un ratio dette sur revenu (DTI) de 7 aux prêts dits d'investissement, c'est-à-dire pour l'achat d'un bien destiné à la location ou d'un troisième logement ou plus.
• Test de remboursement : la banque centrale recommande aux banques de vérifier que l'emprunteur pourrait encore rembourser avec un taux supérieur de 2 points et des dépenses de vie plus élevées.

En pratique, prévoyez un apport d'au moins 20 % du prix pour une résidence principale, et de 30 % pour un achat locatif financé en Tchéquie, auquel s'ajoutent les frais d'avocat, d'éventuelle commission d'agence et de traduction.