Prix stables, ventes en net recul, centre-ville moins demandé que les banlieues : l'état du marché d'Ottawa en 2026 et les règles à connaître avant d'acheter.
Le marché immobilier d'Ottawa laisse aujourd'hui plus de latitude aux acheteurs. Selon la chambre immobilière d'Ottawa (OREB), 1 002 logements se sont vendus en août 2026, 18,6 % de moins qu'un an plus tôt, tandis que le nombre de biens en vente atteignait son plus haut niveau pour un mois d'août depuis 2016. Les prix, eux, tiennent : le prix de vente moyen s'établissait à 688 253 $ et l'indice MLS, qui corrige les effets de composition, à 637 700 $, en hausse de 1,0 % sur un an.
Tous les secteurs ne se comportent pas de la même façon. Les trois grands secteurs de banlieue concentrent plus de 70 % des ventes, l'ouest restant le plus solide, alors que le centre d'Ottawa affiche l'offre la plus abondante au regard des ventes. Les maisons individuelles résistent mieux que les maisons en rangée et les appartements.
Cet article fait le point sur les chiffres récents, les secteurs et les types de biens les plus recherchés, ceux qui le sont moins, et les taxes à prévoir pour un achat en Ontario.
Le recul d'août dépasse largement l'effet saisonnier : entre juillet et août, les ventes ont baissé de 24,4 %, contre une baisse médiane de 5,8 % sur les dix années précédentes. Depuis janvier, 9 283 logements ont été vendus à Ottawa, 6,9 % de moins qu'en 2025.
Du côté des prix, le prix moyen progresse de 0,3 % sur un an, le prix médian (622 357 $) recule de 1,2 %. Les logements se sont vendus en moyenne à 97,9 % du prix demandé, après un délai médian de 29 jours. L'OREB y voit un marché globalement équilibré, avec plus de temps et moins de concurrence pour les acheteurs, et des vendeurs qui doivent soigner leur prix.
On comptait 4 496 biens actifs en août, 11,3 % de plus qu'un an plus tôt, et 4,5 mois d'inventaire, contre 3,5 en juillet. Une part croissante des annonces quitte le marché sans vente : selon l'OREB, certains vendeurs mettent leur projet en pause. Pour la suite, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) s'attend à une stabilisation des ventes dans la région d'Ottawa, avec une offre croissante qui limite les hausses de prix.
À l'échelle du pays, l'Association canadienne de l'immobilier (ACI) décrit un marché qui fait du surplace. En août 2026, les ventes ont reculé de 0,7 % sur un mois et l'indice MLS composé national était inférieur de 3 % à son niveau d'août 2025. Le prix moyen national s'établissait à 668 219 $. Avec 4,8 mois d'inventaire, le Canada reste dans la zone d'équilibre : l'ACI parle de marché favorable aux vendeurs sous 3,6 mois et favorable aux acheteurs au-delà de 6,4 mois. Ottawa, à 4,5 mois, se situe dans la même zone.
Le coût du crédit est le principal point d'attention. Selon l'ACI, la Banque du Canada a mis en garde contre une hausse des risques d'inflation, les taux hypothécaires fixes ont déjà augmenté avec les rendements obligataires, et une hausse des taux variables est envisagée. Si vous financez votre achat par un prêt, faites-vous confirmer un taux avant de faire une offre.
L'OREB découpe la ville en sous-marchés. En août 2026, les trois secteurs de banlieue ont réalisé plus de 70 % des ventes. Le secteur de banlieue ouest affichait la meilleure absorption, avec 51,9 % de ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et 3,6 mois d'inventaire. Les banlieues est et sud suivaient avec 4,1 mois. Le secteur rural ouest était le seul à voir ses ventes augmenter sur un an (+22,6 %), mais sur un petit volume de 76 transactions.
C'est le segment le plus stable : l'indice de référence des maisons individuelles progressait de 2,2 % sur un an, avec 4,0 mois d'inventaire. Pour un acheteur, la négociation y est plus serrée que sur les autres types de biens.
Au-delà des statistiques, plusieurs quartiers restent demandés pour leur cadre de vie : The Glebe, résidentiel et familial, le long du canal Rideau, Westboro, animé et commerçant, Old Ottawa East et Old Ottawa South, calmes et familiaux, ou Hintonburg, au caractère artistique. Kanata, en banlieue, attire par son pôle technologique.
Le centre d'Ottawa est le sous-marché le plus lent : 81 ventes en août 2026, seulement 38,2 % de ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et 7,0 mois d'inventaire. Le secteur rural est suit avec 84 ventes, un ratio de 40,6 % et 6,5 mois d'inventaire. Dans ces deux secteurs, l'offre dépasse nettement la demande : un acheteur dispose d'une vraie marge de négociation.
Les appartements restent le segment le plus faible, comme tout au long de 2026 et du second semestre 2025 : 6,3 mois d'inventaire et 42 jours médians sur le marché. Les maisons en rangée faiblissent aussi, avec un stock actif supérieur de 27,1 % à celui de l'an dernier et un indice de référence en baisse de 4,0 % sur un an. C'est là que se trouvent les meilleures occasions de négocier, à condition de bien vérifier l'état de l'immeuble et les charges de copropriété.
Côté quartiers, Vanier, francophone et en revitalisation, reste l'un des plus abordables, et Sandy Hill, proche de l'Université d'Ottawa, est dominé par la demande étudiante : deux secteurs à visiter de préférence avec quelqu'un qui connaît chaque rue.
Avant toute offre, un acheteur étranger doit aussi vérifier les restrictions fédérales à l'achat de logements par des non-Canadiens, et se faire accompagner par un juriste pour la transaction.
Comparer des secteurs aux dynamiques opposées, visiter et négocier sur un marché qui change de mois en mois est difficile à distance. Un chasseur immo Remoters installé à Ottawa peut sélectionner les biens selon votre budget et votre projet, les visiter pour vous et vous accompagner jusqu'à l'offre d'achat. Le premier échange et le devis sont gratuits.
Les réponses courtes aux questions que se posent nos lecteurs, à lire indépendamment de l'article.
Sources citées dans cet article
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