Prix, volume des ventes, quartiers recherchés ou délaissés et fiscalité : l'essentiel pour acheter un logement à Naples en 2026.
Acheter à Naples, c'est entrer sur un marché qui monte, mais à des niveaux encore loin de Milan ou Rome. Fin 2025, le prix moyen d'un logement dans la ville était de 2 825 € par m² selon Idealista, et d'un peu moins de 3 000 € par m² selon Immobiliare.it. Les écarts entre quartiers sont nets : la demande se concentre sur les collines et le centre (Vomero, Arenella, Chiaia, Posillipo, Centro Storico), tandis que l'est et le nord de la ville restent moins recherchés.
Ce guide fait le point sur les chiffres du marché napolitain, sur les quartiers les plus demandés et les moins prisés, et sur les impôts à prévoir lors d'un achat en Italie.
D'après l'étude d'Idealista reprise par NapoliToday en mars 2026, le prix moyen des logements à Naples a augmenté de 14,9 % entre 2021 et 2025. Immobiliare.it Insights mesure une hausse de 3,6 % des prix de vente sur la seule année 2025 et prévoit +2,7 % en 2026. Le portail note aussi que la pression de la demande d'achat a progressé de 16,9 % en un an, alors que l'offre de logements à vendre reculait de 3,4 %.
Pour situer Naples dans la tendance nationale : selon l'Istat, les prix des logements en Italie ont augmenté de 4,0 % sur un an au deuxième trimestre 2026, et de 2,6 % dans le Sud et les îles. L'institut ne publie pas d'indice propre à Naples.
Le rapport immobilier 2026 de l'Observatoire du marché immobilier (OMI) de l'Agenzia delle Entrate recense 8 031 ventes de logements dans la commune de Naples en 2025, soit 3,0 % de plus qu'en 2024. Rapporté au parc existant, cela représente 1,82 % des logements vendus dans l'année, le taux le plus faible des huit grandes villes italiennes suivies. Le marché napolitain est donc actif mais peu fluide : l'offre de qualité part vite, et les biens disponibles dans les quartiers recherchés sont rares.
Selon l'OMI, la surface moyenne d'un logement vendu à Naples en 2025 était de 95,1 m², plus grande qu'à Rome (93,6 m²) ou Milan (80,5 m²). La répartition des ventes par taille :
La valeur moyenne estimée d'un logement vendu à Naples était d'environ 200 500 € en 2025, selon le même rapport.
Naples se distingue par une faible part d'achats financés à crédit : 44,7 % des acquisitions par des particuliers en 2025, la proportion la plus basse des grandes villes (59 % à Rome). Le taux initial moyen y était aussi le plus élevé, à 3,83 %, pour une durée moyenne de 26,3 ans, un capital moyen emprunté de 172 000 € et une mensualité moyenne de 819 €. Si vous financez votre achat par un prêt, comparez les offres de plusieurs banques avant de signer le compromis.
Immobiliare.it Insights estime qu'un ménage à revenu unique peut s'offrir 17,5 % des logements proposés à la vente à Naples, contre 44,9 % pour un ménage à deux revenus. L'accessibilité à l'achat a reculé d'environ 17 points entre début 2021 et fin 2025.
Idealista mesure un indice de demande d'achat par zone, avec une moyenne de 2,5 pour la ville :
À l'inverse, l'indice de demande d'Idealista est plus faible dans les zones périphériques de l'est et du nord : 1,6 pour Ponticelli et San Giovanni a Teduccio, 1,5 pour Secondigliano et Capodichino. Les prix y sont plus accessibles, mais la revente peut prendre plus de temps. Entre ces deux extrêmes, Fuorigrotta, à l'ouest, est un quartier résidentiel plus abordable et bien desservi par le métro. Si vous visez une zone moins demandée, visitez à différentes heures et vérifiez la desserte et l'état de l'immeuble avant de faire une offre.
Selon le guide fiscal de l'Agenzia delle Entrate (mis à jour en octobre 2025), les taxes dépendent du vendeur et du statut de résidence principale (prima casa) :
Pour un achat à un particulier, le droit d'enregistrement peut être calculé sur la valeur cadastrale plutôt que sur le prix payé (règle du prix-valeur), ce qui réduit souvent la facture. Ces impôts sont versés par le notaire lors de l'enregistrement de l'acte.
À Naples, les écarts de prix d'une rue à l'autre et la rareté des biens de qualité rendent la recherche à distance difficile. Un chasseur immo Remoters installé à Naples peut chercher pour vous selon vos critères, visiter les biens, vérifier les documents et vous accompagner jusqu'à la signature. Le premier échange et le devis sont gratuits.
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Sources citées dans cet article
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