Prix des maisons et des appartements par commune, tendances 2026 et frais d'achat : les repères pour acheter à Bruxelles.
Le marché immobilier à Bruxelles reste le plus cher de Belgique pour les maisons, mais l'essentiel des ventes concerne des appartements. Selon la Fédération du Notariat (Fednot), le prix médian d'une maison bruxelloise atteignait 510 000 € en 2025, contre 265 000 € pour un appartement. Les appartements représentent 70,3 % du marché bruxellois, une proportion sans équivalent en Flandre ou en Wallonie.
Les écarts entre communes sont nets. Woluwe-Saint-Pierre arrive en tête pour les maisons comme pour les appartements, tandis que Molenbeek-Saint-Jean reste la commune la moins chère pour une maison. En 2026, l'activité a repris : les ventes de logements ont progressé de 6,1 % au premier trimestre puis de 1,6 % au deuxième, et le prix moyen d'une maison est monté à 611 873 € au premier semestre.
Ce guide fait le point sur les communes les plus recherchées et les plus abordables, l'évolution récente des prix et les frais à prévoir pour acheter à Bruxelles, en particulier les droits d'enregistrement et l'abattement réservé à la résidence principale.
D'après le bilan 2025 des notaires, Woluwe-Saint-Pierre affiche le prix médian le plus élevé de la Région pour une maison, 746 500 €, en hausse de 9,8 % par rapport à 2021. C'est aussi là que les appartements sont les plus chers, avec un prix médian de 360 001 €, en progression de 4,3 % sur un an. La commune attire surtout des couples et des familles : les achats en solo d'appartements y sont les moins fréquents de Bruxelles.
Ixelles reste parmi les communes les plus chères, mais ses prix ont marqué le pas. Le prix médian d'une maison y est de 700 000 €, en baisse de 5,1 % en cinq ans : c'est la seule commune bruxelloise où la valeur des maisons a reculé sur la période. Pour les appartements, Ixelles a perdu la première place au profit de Woluwe-Saint-Pierre, avec un léger tassement en 2025 (moins 1,4 %) mais une hausse de 11,3 % sur cinq ans. Ixelles attire aussi des acheteurs venus d'ailleurs : 20,1 % des acheteurs de maisons n'habitaient pas Bruxelles.
Forest est la commune où le prix des maisons a le plus augmenté en cinq ans : plus 25,8 %, pour un prix médian de 553 500 € en 2025. Les couples y ont acheté 86,2 % des maisons vendues. À l'inverse, le prix médian des appartements forestois a baissé de 3,3 % en un an, de 289 500 € à 280 000 €, le recul le plus marqué de la Région.
Auderghem et Etterbeek ont connu une stagnation du prix médian des maisons sur cinq ans. Une fois l'inflation prise en compte, les notaires estiment que ces maisons ont perdu de la valeur. Auderghem séduit surtout les Bruxellois : 95,1 % des maisons vendues en 2025 l'ont été à des acheteurs déjà domiciliés dans la Région.
Pour un budget plus serré, les communes de l'ouest et du nord restent les points d'entrée du marché. Molenbeek-Saint-Jean est la commune la moins chère pour une maison. Saint-Josse-ten-Noode et Molenbeek attirent les jeunes acheteurs : 35 % et 34 % des appartements y ont été achetés par des 18-30 ans. Saint-Josse a toutefois vu le prix médian de ses appartements grimper de 199 500 € à 230 000 € entre 2024 et 2025, soit plus 15,3 %.
Schaerbeek se distingue chez les primo-acquéreurs de maisons : 18 % des 18-30 ans qui ont acheté une maison à Bruxelles l'ont fait dans cette commune. Saint-Gilles, enfin, se démarque par la part des achats en solo : 71,1 % des appartements y ont été achetés par une personne seule.
Sur cinq ans, le prix médian des appartements a augmenté dans les 19 communes, de 1,66 % à Uccle jusqu'à 18,4 % à Koekelberg. Une commune n'est cependant pas homogène : d'un quartier à l'autre, les prix varient fortement, et c'est souvent l'adresse précise qui fait le prix.
En 2025, la progression des ventes a été moins forte à Bruxelles (plus 7,1 %) qu'en Wallonie et en Flandre. Les notaires l'expliquent en partie par les taux réduits accordés aux primo-acquérants dans les deux autres régions, qui ont pu détourner certains candidats acheteurs de la capitale. Le prix médian des maisons bruxelloises a progressé de 2 % sur l'année, et de 10,9 % en cinq ans.
L'année 2026 a mieux commencé. Au premier trimestre, les ventes ont progressé de 6,1 % sur un an, et le prix moyen d'un appartement atteignait 302 737 €. Au premier semestre, le prix moyen d'une maison s'élevait à 611 873 € (plus 5,2 % par rapport à la moyenne de 2025) et celui d'un appartement à 299 501 € (plus 1,0 %). Les ventes de maisons ont bondi de 9,1 % au deuxième trimestre, celles d'appartements ont reculé de 1,3 %.
Attention à ne pas confondre les indicateurs : le prix médian (la moitié des ventes au-dessus, la moitié en dessous) et le prix moyen, tiré vers le haut par les biens les plus chers, ne donnent pas les mêmes chiffres.
Les notaires observent un coup d'arrêt pour les biens anciens au vu des contraintes énergétiques. Les banques exigent désormais que l'acheteur budgète la rénovation énergétique ou se tourne vers un logement déjà performant, donc plus cher. Avant toute offre, lisez le certificat PEB que le vendeur doit vous remettre et chiffrez les travaux.
En Région de Bruxelles-Capitale, les droits d'enregistrement sur une vente sont de 12,5 % du prix. La Région prévoit un abattement : pour une résidence principale, l'acheteur ne paie pas de droits sur les premiers 200 000 €, soit une économie de 25 000 €. Les principales conditions :
Un abattement complémentaire de 25 000 € par saut de classe énergétique, à partir de deux sauts, existe en cas de rénovation. Vérifiez auprès du notaire les montants en vigueur à la date de votre compromis.
La Région recommande de compter, en plus du prix, jusqu'à 18 % de frais liés à l'achat (droits d'enregistrement, frais de notaire, frais de crédit), et de pouvoir verser un acompte d'environ 10 % à la signature du compromis.
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Les réponses courtes aux questions que se posent nos lecteurs, à lire indépendamment de l'article.
Sources citées dans cet article
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