Où trouver un logement à vendre à Amsterdam, ce qu'il coûte selon l'arrondissement en 2026 et comment se déroule un achat aux Pays-Bas.
Pour trouver un logement à vendre à Amsterdam, presque tout passe par deux canaux : les portails d'annonces, Funda en tête, et les makelaars, les agents immobiliers néerlandais, qui publient les biens de leurs clients vendeurs. Le marché va vite : selon la Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), un bien reste en vente 32 jours en moyenne, et l'acheteur a payé en moyenne 7 % de plus que le prix demandé au deuxième trimestre 2026.
Le prix de vente moyen d'un logement dans la commune atteignait 588 000 € sur ce trimestre, contre 506 000 € en moyenne aux Pays-Bas. Savoir où chercher ne suffit donc pas : il faut aussi être prêt à visiter vite, à faire une offre réaliste et à connaître les étapes d'un achat néerlandais. Ce guide fait le point sur les trois.
Funda (funda.nl) rassemble des biens à vendre et à louer dans tout le pays, des appartements comme des maisons, et permet aussi de rechercher un makelaar membre de la NVM, la principale fédération d'agents. Les filtres par quartier, prix, surface et nombre de pièces permettent de suivre un secteur précis. Créez des alertes dès le début de votre recherche : sur un marché où un bien part en un mois, les annonces les plus intéressantes reçoivent leurs demandes de visite dans les premiers jours.
L'association des makelaars de Groot-Amsterdam publie sur son site l'offre de ses membres à Amsterdam et dans les communes voisines (Amstelveen, Diemen, Zaandam, Purmerend, Weesp), avec un profil de recherche (zoekprofiel) qui envoie les nouveaux biens par courriel. Le site sépare aussi les logements neufs (nieuwbouw) de l'ancien.
Les logements neufs sont souvent vendus sur plan par le promoteur ou par un makelaar chargé du programme. Le calendrier, le contrat et les frais diffèrent d'un achat dans l'ancien : le gouvernement néerlandais rappelle que l'achat d'un logement neuf suit un parcours un peu différent. Lisez attentivement les conditions de réservation avant de vous engager.
Une partie des vendeurs se passe d'agent et publie elle-même son bien. C'est possible, mais la négociation, la vérification des documents et la rédaction du contrat reposent alors davantage sur vous. Dans tous les cas, la vente se conclut devant un notaire néerlandais.
Le makelaar qui publie l'annonce travaille pour le vendeur : son rôle est d'obtenir le meilleur prix pour son client. De nombreux acheteurs prennent donc leur propre agent, l'aankoopmakelaar, qui repère les biens, évalue le prix, conseille sur l'offre et négocie. À Amsterdam, la MVA signale parmi ses membres des spécialistes des acheteurs étrangers (expat brokers) et de l'erfpacht, le bail emphytéotique sur le terrain qui concerne une partie des logements de la ville et pèse sur le coût réel d'un bien. Demandez systématiquement si le terrain est en pleine propriété ou en erfpacht, et à quelles conditions.
Le notaris règle le paiement et vous fait signer l'acte de transfert (leveringsakte), qui vous rend officiellement propriétaire. C'est aussi à lui que vous versez les droits de mutation.
L'overdrachtsbelasting s'élève à 2 % de la valeur du bien si vous l'achetez pour y habiter durablement, et à 8 % si vous ne l'habitez pas vous-même, par exemple pour un logement destiné à la location ou une résidence secondaire (10,4 % pour un local professionnel, un garage ou un terrain à bâtir). Un acheteur âgé de 18 à 34 ans qui achète sa résidence en est exonéré si le bien ne dépasse pas 555 000 € en 2026. Au-delà de ce montant, il paie 2 %.
Acheter depuis la France sans parler néerlandais rend chaque étape plus lente : suivre les annonces, obtenir des visites, comprendre un koopcontract. Un chasseur immo Remoters installé à Amsterdam peut chercher pour vous, visiter, vérifier les documents et coordonner les échanges avec le makelaar et le notaire. Le premier échange et le devis sont gratuits.
Aux Pays-Bas, les prix des logements anciens étaient 3,3 % plus élevés en août 2026 qu'un an plus tôt, selon le CBS. Cette hausse ralentit presque sans interruption depuis la fin de 2024, et les prix ont légèrement baissé, de 0,1 %, entre juillet et août. Ils restent 17,8 % au-dessus du précédent sommet de juillet 2022.
Amsterdam se distingue : au deuxième trimestre 2026, les prix y étaient seulement 0,1 % plus élevés qu'un an plus tôt, contre 4,2 % en moyenne nationale. La MVA décrit des prix stables, davantage de biens en vente et davantage de ventes. Plus de 3 290 logements étaient en vente dans la commune, dont une partie de petits logements autrefois loués et désormais mis en vente, souvent moins chers que la moyenne.
La MVA mesure la tension par le nombre de biens en vente pour chaque acheteur actif. Un marché équilibré se situe autour de 5. Amsterdam est à 3,3, West et Weesp à 2,7, le Centrum à 4,8. Concrètement, un bien vu un mercredi peut être vendu la semaine suivante. Faites valider votre financement avant les visites et décidez à l'avance de votre prix maximum.
Les réponses courtes aux questions que se posent nos lecteurs, à lire indépendamment de l'article.
Sources citées dans cet article
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