Prix officiels 2026, quartiers recherchés, financement en devises et rapatriement : l'essentiel à vérifier avant d'acheter un bien à Marrakech.
Acheter à Marrakech en 2026, c'est entrer sur un marché calme en moyenne mais très contrasté selon le type de bien. D'après l'indice officiel publié par Bank Al-Maghrib et l'Agence nationale de la conservation foncière (ANCFCC), les prix y ont progressé de 0,5 % au deuxième trimestre 2026, pendant que le nombre de ventes remontait de 18,3 %. Les maisons ont gagné 2,2 %, les appartements 0,7 %, et les villas ont reculé de 1,3 %.
Le haut de gamme suit sa propre logique. Selon une étude de Knight Frank reprise par Le360 en juin 2026, les résidences de prestige s'échangent le plus souvent entre 5 500 et 7 000 euros le mètre carré, avec des hausses de 10 % à 15 % en deux ans dans certains secteurs. Entre ces deux mondes, l'acheteur étranger doit surtout soigner trois points : le choix du quartier, la sécurité juridique du bien et le circuit de paiement, qui conditionne la possibilité de rapatrier un jour le produit d'une revente.
Ce guide passe en revue ces trois points, dans l'ordre où ils se posent.
L'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) repose sur les ventes enregistrées à la conservation foncière. Il donne des variations, pas un prix au mètre carré. C'est la seule série publique qui permette de suivre Marrakech trimestre après trimestre et de la comparer aux autres grandes villes.
Au total, les biens résidentiels de Marrakech ont pris 1,1 % sur le trimestre. À l'échelle du pays, l'indice a augmenté de 0,7 % sur le trimestre comme sur un an, et les transactions de 6,3 % sur un an. Sur la même période, les prix ont progressé de 0,5 % à Casablanca et de 2,3 % à Tanger : Marrakech se situe dans la moyenne.
Un marché où les prix bougent peu et où les ventes reprennent laisse de la place à la négociation, surtout sur les villas, dont les prix ont reculé. À l'inverse, les maisons ont attiré beaucoup plus d'acheteurs que le trimestre précédent. Avant de faire une offre, comparez le prix demandé à plusieurs biens similaires du même secteur : les prix affichés sur les portails restent des prix demandés, pas des prix de vente.
L'indice officiel ne descend pas au niveau du quartier. Pour vous orienter, il faut croiser le profil des secteurs et les études disponibles sur le segment haut de gamme.
D'après l'étude citée par Le360, cinq zones concentrent la demande haut de gamme : la médina pour ses riads historiques, l'Hivernage et Majorelle pour la vie urbaine, Amelkis, Al Maaden et la route d'Ouarzazate autour des golfs, la route d'Amizmiz, présentée comme le corridor du luxe le plus dynamique, et la Palmeraie Nord avec la route de Casablanca pour les grands terrains. Les acheteurs y sont de plus en plus des familles jeunes, des professionnels qui changent souvent de pays, des ménages du Moyen-Orient et des résidents de Dubaï, ainsi que des Marocains de l'étranger.
La même étude relève deux projets qui soutiennent la demande : l'aéroport Marrakech-Ménara, qui dessert 111 destinations directes et doit être agrandi, et l'extension prévue de la ligne à grande vitesse entre Casablanca et Marrakech.
Avant tout engagement, demandez si le bien est immatriculé à la conservation foncière et faites contrôler les titres et l'identité du vendeur par un professionnel du droit. C'est d'autant plus important pour un riad de la médina ou un terrain, dont l'historique de propriété peut être complexe. Méfiez-vous des annonces qui pressent à verser un acompte avant toute vérification.
Si vous signez l'acte hors du Maroc, une règle fiscale récente s'applique. Comme l'a rappelé Hespress en juin 2026, les actes signés à l'étranger qui portent sur un bien situé au Maroc doivent désormais être accompagnés d'une attestation d'enregistrement délivrée par l'administration fiscale marocaine. Les délais légaux d'enregistrement restent applicables, quelle que soit la durée des formalités à l'étranger, sous peine de majorations et de pénalités. L'imputation d'un impôt déjà payé à l'étranger n'est pas automatique : elle se demande.
C'est le point le plus souvent négligé. L'article 171 de l'Instruction générale des opérations de change 2026 garantit le transfert des revenus et du produit de cession d'un bien, à condition que l'achat ait été financé en devises. Selon Bladi.net (septembre 2026), cette garantie couvre les étrangers, résidents ou non, et les Marocains de l'étranger, pour un achat comme pour une rénovation. Les fonds doivent passer par le circuit bancaire, avec des justificatifs qui relient le virement à l'achat. L'article 228 permet d'ouvrir un compte en devises ou en dirhams convertibles pour recevoir ces virements.
Sans cette preuve, les sommes issues de la revente sont déposées sur un compte ordinaire en dirhams et ne sont pas librement transférables. Pour un étranger non résident, un compte à terme convertible permet de récupérer 25 % immédiatement, puis trois tranches de 25 % aux dates anniversaires. Gardez donc chaque avis de virement dès le premier versement.
L'étude citée par Le360 décrit un parcours devenu courant chez les acheteurs étrangers : quelques mois, parfois jusqu'à un an, de location avant d'acheter, pour tester les quartiers, les écoles et la vie quotidienne. Pour vous faire une idée, un studio ou un T1 non meublé à Guéliz ou à l'Hivernage se loue entre 4 000 et 8 000 dirhams par mois d'après les annonces de 2024 et 2025, un appartement meublé dans la médina entre 3 000 et 10 000 dirhams, et la Palmeraie démarre autour de 10 000 dirhams. Le bail doit être écrit, et la caution représente en général un à deux mois de loyer.
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Les réponses courtes aux questions que se posent nos lecteurs, à lire indépendamment de l'article.
Sources citées dans cet article
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