Investir dans l'immobilier à Gênes : prix, quartiers et démarches

Prix 2026, quartiers, taxes et précautions : l'essentiel pour acheter un logement à Gênes, l'une des grandes villes les plus abordables d'Italie.

Publié le

November 29, 2023

Mis à jour le

October 6, 2026

Chiffres vérifiés le

Témoignage client positif avec photo, note 5 étoiles, logos de BFM TV, Le Parisien, France 2 sur fond bleu.

Acheter à Gênes, c'est entrer sur l'un des marchés les plus abordables des grandes villes italiennes. Selon l'Observatoire du marché immobilier de l'Agenzia delle Entrate (OMI), un logement s'y est vendu en moyenne 180 400 € en 2025, contre 270 200 € à Rome et près de 440 000 € à Milan. Les prix demandés restent modérés : 1 514 € le mètre carré en moyenne dans la ville au deuxième trimestre 2026, d'après l'étude d'Idealista reprise par GenovaToday.

Le marché est actif sans s'emballer. Gênes a enregistré 9 273 ventes de logements en 2025, en hausse de 5,5 % sur un an, et les ventes ont encore progressé de 2,9 % au deuxième trimestre 2026. Les prix suivent une pente douce : +1,5 % sur le trimestre pour les prix demandés dans la ville.

Ce guide fait le point sur les prix, les quartiers, les taxes à l'achat et les précautions à prendre avant de signer.

Deux mains échangeant des clés, icônes et texte indiquant accompagnement, avis et disponibilité humaine.

Les prix de l'immobilier à Gênes en 2026

Ce que disent les ventes réelles

Les chiffres de l'OMI portent sur les actes de vente enregistrés en 2025 :

9 273 logements vendus dans la commune, soit 8,1 % des ventes des huit plus grandes villes italiennes.
180 400 € de valeur moyenne par logement, 2 200 € de plus qu'en 2024.
93,8 m² de surface moyenne par logement vendu.
Les 50 à 85 m² dominent : 3 758 ventes, devant les 85 à 115 m² (3 117 ventes, en hausse de 10,9 %).

Dans le reste de la province, la valeur moyenne d'un logement vendu est plus élevée (212 700 €), parce qu'elle englobe les communes de la Riviera.

Ce que disent les annonces

Selon Idealista, la ville de Gênes est le chef-lieu le moins cher de Ligurie, avec 1 514 € le mètre carré demandé au deuxième trimestre 2026. La province de Gênes s'établit à 2 095 €, et la Ligurie dans son ensemble à 2 549 €, bien au-dessus de la moyenne nationale de 1 903 €.

La tendance

D'après l'Istat, les prix des logements ont augmenté de 3,9 % sur un an dans le Nord-Ouest de l'Italie, dont fait partie la Ligurie, au deuxième trimestre 2026, contre 4,0 % pour l'ensemble du pays. Le mouvement ralentit : la hausse était de 5,0 % au trimestre précédent.

Le crédit

En 2025, 44,9 % des achats de logements par des particuliers à Gênes ont été financés par un prêt hypothécaire, selon l'OMI. Le capital moyen emprunté s'élevait à 115 200 €, au taux initial moyen de 3,25 % sur 25,1 ans, pour une mensualité moyenne de 539 €, la plus basse des huit grandes villes.

Ensemble on va trouver votre logement

Personne avec un chapeau tirant une valise orange en voyage.

Obtenir de l'aide !

Dans quels quartiers acheter à Gênes

Entre mer et collines, chaque quartier a son profil et son niveau de prix.

Le centre historique

Ses ruelles (caruggi) et ses palais classés au patrimoine mondial de l'UNESCO en font un quartier à part. L'accès automobile y est limité (zone ZTL). Visitez à différentes heures et vérifiez l'état de l'immeuble : luminosité et ascenseur varient beaucoup d'un bâtiment à l'autre.

Castelletto

Sur les hauteurs, desservi par des funiculaires et des ascenseurs urbains, avec une vue panoramique sur la ville et le port. Un quartier recherché et plus cher.

Albaro et Foce

À l'est du centre, Albaro est le quartier résidentiel le plus huppé, proche du bord de mer de Boccadasse. Foce, plus moderne et familial, offre des immeubles récents et un bon accès au centre.

San Fruttuoso et Sampierdarena

San Fruttuoso est calme et vert. Sampierdarena, à l'ouest, est un quartier populaire et bien relié au centre, aux prix plus accessibles.

Nervi

Ancien village côtier à l'est, verdoyant, apprécié des familles qui veulent la mer sans quitter la commune.

Les taxes et frais à l'achat

Le régime fiscal dépend du vendeur et de votre situation. D'après le guide de l'Agenzia delle Entrate (mis à jour en octobre 2025) :

Achat auprès d'un particulier (ou d'une entreprise qui vend sans TVA) : droit d'enregistrement de 9 %, au minimum 1 000 €, plus 50 € d'impôt hypothécaire et 50 € d'impôt cadastral.
Achat d'un logement neuf auprès d'une entreprise soumis à TVA : TVA de 10 % (22 % pour les logements de luxe), plus trois impôts fixes de 200 € chacun.
Résidence principale (« prima casa ») : droit d'enregistrement réduit à 2 %, ou TVA à 4 % pour un logement neuf. Le logement doit se trouver dans la commune où vous résidez, ou vous devez y transférer votre résidence dans les 18 mois suivant l'achat, et vous engager à le faire dans l'acte.
Le système « prezzo-valore » permet, sous conditions, de calculer ces impôts sur la valeur cadastrale du logement plutôt que sur le prix payé, ce qui réduit la note.

S'y ajoutent les honoraires du notaire, qui reçoit l'acte et verse les impôts lors de l'enregistrement, et, le cas échéant, la commission de l'agence immobilière : demandez des devis avant de vous engager.

Les précautions avant de signer

Vérifiez la conformité cadastrale : le notaire contrôle les titulaires inscrits au cadastre, mais l'acte doit aussi déclarer que l'état réel du logement correspond aux plans. Faites contrôler les travaux non déclarés avant le compromis.
Lisez le compromis (contratto preliminare) avec attention : il fixe le prix, l'acompte et la date de l'acte définitif. Faites-le traduire si besoin.
Demandez les charges de copropriété et les travaux votés : façades et toitures coûtent cher dans les immeubles anciens.
Ne versez rien sur la seule foi d'une annonce : visitez, ou faites visiter, et vérifiez l'identité du vendeur.

Acheter à Gênes en étant loin

Comparer les quartiers, visiter, lire un compromis en italien et coordonner notaire et banque : à distance, un achat demande du temps sur place. Un chasseur immo Remoters installé à Gênes peut chercher pour vous selon votre budget et vos critères, visiter les biens, vérifier les documents et vous accompagner jusqu'à l'acte. Le premier échange et le devis sont gratuits.