Zones ouvertes aux étrangers, prix au m², rendement locatif et titre de séjour : ce qu'il faut savoir avant d'acheter à Doha en 2026.
Un étranger peut acheter un logement à Doha, mais seulement dans des zones désignées par l'État. La loi n° 16 de 2018 autorise les particuliers, les entreprises et les promoteurs étrangers à détenir des biens immobiliers au Qatar, et une décision du Conseil des ministres de 2020 fixe la liste des zones : pleine propriété dans neuf zones, et droit d'usufruit jusqu'à 99 ans dans seize autres, selon le rapport 2026 du département d'État américain sur le climat d'investissement au Qatar. Lusail, The Pearl et West Bay figurent parmi ces zones.
Les prix sont stables. Selon le cabinet ValuStrat, cité par The Peninsula en août 2026, la valeur des appartements atteignait en moyenne 10 460 QAR par mètre carré au deuxième trimestre 2026 dans le pays, sans variation sur un trimestre ni sur un an. L'activité, elle, repart : les volumes de ventes résidentielles ont progressé de 23,6 % sur le trimestre et de 15,8 % sur un an.
Ce guide présente les règles d'accès à la propriété pour un étranger, les prix par quartier, le rendement locatif et les précautions à prendre avant d'acheter.
Dans les zones ouvertes à la pleine propriété, l'acheteur étranger devient propriétaire du bien. Dans les zones en usufruit, il acquiert un droit d'usage et de jouissance plafonné à 99 ans pour un non-Qatari, renouvelable sous réserve des conditions légales en vigueur. Avant toute démarche, vérifiez donc dans quelle catégorie se trouve le bien visé : la nature du droit acheté en dépend.
En juillet 2026, le Qatar a ajouté le projet balnéaire de Simaisma à la liste des zones où les non-Qataris peuvent détenir des droits immobiliers, selon le cabinet d'avocats Pinsent Masons. Simaisma rejoint des secteurs déjà ouverts comme Lusail City, The Pearl et West Bay. Consultez la liste à jour au moment de votre projet : elle évolue.
Un propriétaire ou usufruitier non qatari peut obtenir un permis de séjour si la valeur du bien ou du droit atteint au moins 730 000 QAR (environ 200 000 USD) et s'il réside au Qatar au moins 90 jours par an. À partir de 3 650 000 QAR, il bénéficie aussi d'avantages équivalents à ceux des titulaires de la carte de résident permanent, notamment l'accès à la santé, à l'éducation et à certaines possibilités d'investissement.
Selon ValuStrat (deuxième trimestre 2026), les valeurs des appartements dans les principaux secteurs ouverts aux étrangers se situent autour de 10 000 QAR par mètre carré :
Les villas se négocient en moyenne à 5 675 QAR par m², une valeur stable sur un an. Dans les secteurs haut de gamme comme The Pearl et West Bay Lagoon, les prix des villas sont restés stables sur le trimestre mais ont reculé jusqu'à 12,5 % sur un an.
La valeur médiane des transactions a progressé de 8,2 % sur un an, à environ 3 millions de QAR, signe d'un glissement vers des biens plus chers. Al Wukair a concentré le plus de transactions au deuxième trimestre, devant The Pearl et Lusail. L'indice des prix résidentiels de ValuStrat s'établissait à 97,8 points, contre une base 100 au premier trimestre 2021 : en cinq ans, les valeurs n'ont donc pas progressé.
West Bay est le quartier d'affaires, proche des lycées français et de l'ambassade de France. The Pearl, sur des îles artificielles, regroupe des résidences haut de gamme. Lusail est une ville nouvelle moderne au nord de Doha, avec son quartier de la Marina. Ces descriptions viennent de la fiche Doha de Remoters.
Selon ValuStrat, le rendement locatif brut du résidentiel au Qatar était stable à 5,6 % au deuxième trimestre 2026. Les appartements rapportent davantage que les villas : 8 % en moyenne, contre 4,4 %.
La demande locative repose surtout sur les expatriés, avec des baux en général annuels. À titre d'ordre de grandeur, la fiche Doha situe les loyers d'un appartement d'une chambre autour de 8 490 QAR par mois à The Pearl et de 7 980 QAR à Lusail, d'après des relevés de fin 2024. Ces chiffres sont à actualiser au moment du projet.
Un rendement brut ne dit pas tout : déduisez les charges de copropriété et de services, souvent élevées dans les résidences avec piscine, salle de sport et sécurité, les périodes de vacance entre deux locataires et l'entretien. L'offre nouvelle reste limitée, avec environ 355 appartements livrés au deuxième trimestre 2026 pour un parc de 406 097 logements, ce qui soutient le marché existant.
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Les réponses courtes aux questions que se posent nos lecteurs, à lire indépendamment de l'article.
Sources citées dans cet article
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