Investir dans l'immobilier à Casablanca : prix, quartiers et conseils

Prix au m² par quartier, tendance du marché et règles de change : ce qu'il faut savoir avant d'acheter un bien à Casablanca depuis l'étranger.

Publié le

August 25, 2023

Mis à jour le

October 6, 2026

Chiffres vérifiés le

Témoignage client positif avec photo, note 5 étoiles, logos de BFM TV, Le Parisien, France 2 sur fond bleu.

Investir dans l'immobilier à Casablanca demande un budget très variable selon le quartier. D'après le premier baromètre des prix de la plateforme marocaine Agenz, publié en septembre 2026 et relayé par LesEco.ma, un appartement s'y vend en moyenne 12 912 dirhams (DH) le mètre carré, pour un prix moyen de 1 580 000 DH. Mais l'écart va de 6 326 DH/m² à Hay Arrahma à 33 380 DH/m² à la Marina, soit un rapport de un à cinq.

Le marché est stable. Selon l'indice officiel des prix des actifs immobiliers de Bank Al-Maghrib et de l'Agence nationale de la conservation foncière (ANCFCC), les prix ont progressé de 0,5 % à Casablanca entre le premier et le deuxième trimestre 2026, et de 0,7 % pour les seuls biens résidentiels.

Avant d'acheter, voici les prix par quartier, les tendances du marché, les règles qui protègent un acheteur étranger et les pièges à éviter.

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Les prix par quartier en 2026

Le baromètre Agenz classe les quartiers de Casablanca en trois groupes. Ses chiffres reposent sur les transactions et les expertises de la plateforme et sur plus de 10 000 annonces : LesEco.ma rappelle qu'ils reflètent l'activité d'Agenz, pas l'ensemble du marché. Ils restent un bon repère pour situer un bien.

Les quartiers prime

Marina : 33 380 DH/m², 4 480 000 DH pour un appartement moyen.
Val d'Anfa : 24 877 DH/m².
El Manar-El Hank : 24 605 DH/m².
Aïn Diab, sur la corniche : 23 870 DH/m², 3 660 000 DH en moyenne.
Casablanca Finance City, le quartier d'affaires : 19 935 DH/m², 3 190 000 DH en moyenne.

Les quartiers établis

Maârif, Gauthier et Bourgogne se situent entre 13 000 et 18 000 DH/m². Le Maârif, central et bien équipé, affiche 15 556 DH/m², soit 1 950 000 DH pour un appartement moyen. Ces quartiers attirent une demande locative régulière de jeunes actifs et de familles.

Les quartiers accessibles

À Hay Hassani, Sidi Moumen ou Aïn Sebaâ, le mètre carré reste sous les 10 000 DH. Sidi Moumen se situe à 7 570 DH/m² (615 060 DH en moyenne), Hay Albaraka à 7 110 DH/m², Anassi à 6 796 DH/m² et Hay Arrahma à 6 326 DH/m², où un appartement moyen coûte 390 000 DH.

Les villas

Une villa coûte en moyenne 9 780 000 DH à Casablanca, soit 16 681 DH/m². Aïn Diab domine (24 743 DH/m², 23 600 000 DH en moyenne), devant Les Princesses (24 289 DH/m², 12 010 000 DH) et Anfa Supérieur (22 477 DH/m², 15 680 000 DH). À l'autre bout, Polo affiche 11 700 DH/m² (8 550 000 DH), Nassim II 13 580 DH/m² et Oulfa 14 440 DH/m² (4 340 000 DH).

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Un marché stable, des ventes contrastées

L'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) est calculé par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC selon la méthode des ventes répétées : il ne retient que les biens vendus au moins deux fois sur la période, ce qui permet de comparer des biens identiques. Au deuxième trimestre 2026, à Casablanca :

Prix : plus 0,5 % sur le trimestre, avec plus 0,7 % pour le résidentiel, plus 1,8 % pour les terrains et moins 1,2 % pour les biens à usage professionnel.
Ventes : plus 4,4 % sur le trimestre, tirées par les terrains (plus 41,4 %) et les biens professionnels (plus 29,7 %), alors que les ventes de logements reculaient de 2,2 %.

À l'échelle nationale, l'indice progresse de 0,7 % sur un an, avec plus 1 % pour le résidentiel et plus 1,1 % pour les appartements, tandis que les prix des maisons et des villas baissent légèrement. Pour un acheteur, cela signifie un marché sans emballement : comparez le prix demandé aux repères du quartier avant de faire une offre.

Acheter pour louer : faire ses calculs

Casablanca est la ville la plus chère du Maroc pour la location. Selon notre fiche ville, un studio meublé dans un quartier central se loue entre 4 000 et 7 000 DH par mois, un trois-pièces à Maârif, Gauthier ou Racine entre 8 000 et 15 000 DH, et un grand appartement de standing de 15 000 à 25 000 DH. Rapportez ces loyers au prix d'achat, aux charges de copropriété (syndic), aux impôts et à la vacance possible avant de conclure qu'un bien est rentable. Un quartier établi comme le Maârif, plus liquide à la revente, est souvent un compromis plus sûr qu'un quartier prime au prix d'entrée élevé.

Acheter au Maroc quand on vit à l'étranger

Financer en devises pour pouvoir rapatrier

C'est le point le plus important pour un acheteur étranger. L'article 171 de l'Instruction générale des opérations de change 2026 garantit le transfert des revenus d'un investissement et du produit de sa revente, plus-value comprise, à condition que l'achat ait été financé en devises, rapporte Bladi.net. Faites arriver les fonds de l'étranger par virement bancaire et gardez-en la trace. Les étrangers, résidents ou non, peuvent ouvrir un compte en devises ou en dirhams convertibles pour cela. Un achat payé depuis un compte ordinaire en dirhams fait perdre la garantie de libre transfert : l'argent de la revente reste alors au Maroc.

Les actes signés à l'étranger

Si vous signez un acte hors du Maroc pour un bien situé à Casablanca, l'administration fiscale exige désormais une attestation d'enregistrement pour toute formalité auprès de la Conservation foncière, selon Hespress. Les délais du Code général des impôts s'appliquent même quand les démarches se font à l'étranger, et l'imputation de droits déjà payés dans un autre pays n'est pas automatique : il faut la demander, justificatifs à l'appui.

Les pièges à éviter

Les annonces trop belles : un prix très inférieur à celui du quartier doit alerter. Comparez avec les fourchettes du baromètre et visitez avant tout versement.
Le titre de propriété : vérifiez que le bien est immatriculé à la Conservation foncière, que le vendeur en est bien le propriétaire et qu'aucune charge ne le grève.
Les charges cachées : demandez le montant du syndic et l'état des comptes de la copropriété.
Les clauses du compromis : faites relire chaque clause (pénalités, délais, conditions suspensives) par un professionnel indépendant du vendeur.
Les frais de l'achat : droits d'enregistrement, frais de conservation foncière et honoraires du rédacteur de l'acte s'ajoutent au prix. Demandez un décompte écrit avant de signer.

Se faire accompagner sur place

Comparer des biens dans des quartiers aussi différents que le Maârif, Aïn Diab ou Sidi Moumen, visiter, vérifier le titre et suivre les virements depuis l'étranger demande du temps à Casablanca. Un chasseur immo Remoters installé dans la ville peut cibler les quartiers selon votre projet, visiter pour vous, vérifier les documents et vous accompagner jusqu'à la signature. Le premier échange et le devis sont gratuits.