Les règles pour un acheteur étranger, les quartiers, le neuf et l'ancien, les loyers et la fiscalité : ce qu'il faut savoir avant d'acheter au Caire.
Acheter un appartement au Caire en tant qu'étranger est possible, mais le cadre est en train de changer. Une loi de 1996 limite aujourd'hui les ressortissants étrangers à deux biens au maximum, situés dans deux villes différentes. En juillet 2026, le gouvernement du Premier ministre Moustafa Madbouli a annoncé vouloir lever ces limites et autoriser les étrangers à posséder autant de biens qu'ils le souhaitent, où ils le souhaitent, avec une nouvelle plateforme en ligne pour simplifier les démarches.
Le marché, lui, marque une pause. Au premier trimestre 2026, les dix premiers promoteurs du pays ont signé environ 271 milliards de livres égyptiennes (EGP) de ventes, 6,5 % de moins qu'un an plus tôt, et le nombre de logements vendus a reculé d'environ 15 %, à 15 500 unités. Le cabinet The Board Consulting parle d'une « correction saine » : les acheteurs deviennent plus sélectifs face à la hausse des prix et aux ajustements de la monnaie.
Avant de vous lancer, quatre questions méritent d'être tranchées : dans quel quartier acheter, dans le neuf ou dans l'ancien, avec quelles règles pour un acheteur étranger, et avec quel budget une fois les frais et le risque de change pris en compte.
Le Grand Caire est une mégapole de plus de 20 millions d'habitants, et chaque secteur répond à un projet différent.
Sur l'île de Gezira, au milieu du Nil, Zamalek concentre ambassades, galeries, l'Opéra du Caire et le Gezira Sporting Club. Garden City, au bord du Nil, est plus calme et accueille aussi de nombreuses ambassades. L'offre y est rare, essentiellement dans des immeubles anciens, et ce sont les adresses les plus chères de la ville.
Au sud, Maadi et Maadi Degla attirent les familles expatriées pour leurs rues arborées, leurs commerces et leurs écoles internationales. Un quartier établi, apprécié pour une résidence principale.
Heliopolis, quartier historique proche de l'aéroport international et bien relié au reste de la ville, reste plus accessible que le centre. Nasr City, quartier populaire, convient aux petits budgets.
À l'est, New Cairo (Fifth Settlement, Katameya Heights) est dominé par des résidences fermées et sécurisées, avec piscines et espaces verts, près des écoles internationales. L'Est du Caire reste le premier pôle de ventes du pays : environ 130 milliards de livres de ventes au premier trimestre 2026, contre environ 30 milliards pour l'Ouest du Caire, où se trouve Sheikh Zayed City et ses compounds modernes.
La loi de 1996 reste la référence tant que la réforme annoncée n'est pas en vigueur : deux biens au maximum par acheteur étranger, dans deux villes différentes. Pour un premier achat au Caire, cette limite pose rarement problème ; elle compte si vous envisagez plusieurs biens. Vérifiez l'état exact du texte au moment de signer, car le gouvernement a annoncé la levée de ces restrictions en juillet 2026.
Les démarches ont longtemps été lentes, notamment les autorisations de sécurité liées à la nationalité de l'acheteur. En juillet 2025, le Premier ministre a annoncé une plateforme numérique sur laquelle les promoteurs proposent des logements aux acheteurs étrangers : l'acheteur dépose sa demande en ligne, le promoteur se charge des formalités et les autorisations doivent être délivrées en quelques jours. Le paiement se fait en dollars et va directement au système bancaire égyptien.
Parallèlement, une plateforme immobilière officielle a été présentée en février 2026 comme la porte d'entrée de l'État pour vendre des biens égyptiens à l'international, avec une base de données recensant promoteurs, intermédiaires et acheteurs.
Les promoteurs ont porté le marché ces dernières années avec de nombreux lancements et des facilités de paiement échelonné. Face à des acheteurs plus prudents, ils ajustent désormais leurs prix, réduisent la taille des logements et découpent leurs projets en phases. Acheter sur plan permet d'étaler le paiement, mais vous expose au risque de retard de livraison : l'historique du promoteur compte autant que la brochure.
Dans l'ancien, au centre-ville notamment, un point mérite une attention particulière : les baux réglementés dits « old rent ». La loi n° 164 de 2025 organise leur sortie progressive : hausse obligatoire de 15 % par an à partir de septembre 2026, puis libération complète des baux d'habitation au terme d'une période transitoire de sept ans, soit dans environ six ans. Un appartement occupé par un locataire sous ancien bail ne se libère donc pas immédiatement, et son loyer reste très inférieur au marché pendant cette période.
Si vous comptez louer votre bien, regardez les loyers de près. Selon l'indice des loyers du Caire publié par l'observatoire Marsad Omran en juillet 2026, le loyer médian demandé atteint 10 000 EGP par mois au deuxième trimestre 2026, en hausse de 15 % sur un semestre, à partir de plus de 18 000 annonces dans 26 quartiers. Les écarts sont considérables : de 3 500 EGP par mois à Al-Marg à 31 fois plus à Zamalek. Les loyers ont bondi de 55 % à Zamalek mais reculé de 25 % à New Cairo, où l'offre en compounds est abondante. L'étude rappelle que les loyers affichés ne reflètent pas forcément ceux réellement payés.
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Les réponses courtes aux questions que se posent nos lecteurs, à lire indépendamment de l'article.
Sources citées dans cet article
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