Immobilier à Copenhague :
Nous sommes 100% du côté de l'acheteur

Le marché immobilier de Copenhague est fortement segmenté selon les quartiers. Voici un aperçu des principaux secteurs et de leurs profils de prix à l'achat au milieu de l'année 2025 :

• Indre By (centre-ville / København K) : Le cœur historique de Copenhague, qui abrite Strøget, Nyhavn et le Palais Royal. L'un des quartiers les plus chers, avec des prix nettement supérieurs à la moyenne de la ville. Les secteurs centraux de Copenhague, dont Indre By, affichent en moyenne entre 56 600 et 60 000 DKK par mètre carré (source : Investropa, juin 2025). København K a enregistré une hausse de 9,5 % des prix de vente entre décembre 2023 et juin 2024 (source : Investropa, 2025).
• Frederiksberg : Une commune indépendante au sein de la ville, très prisée pour ses espaces verts, son architecture et son cadre familial. Parmi les adresses les plus prestigieuses, avec des prix pouvant dépasser 65 000 DKK par mètre carré pour les biens d'exception (source : Investropa, juin 2025).
• Østerbro : Un quartier résidentiel apprécié au nord du centre, plébiscité par les familles et les actifs. Les prix se situent dans la tranche haute de la moyenne de la ville.
• Vesterbro : Un quartier vivant et en pleine gentrification à l'ouest du centre, populaire auprès des jeunes actifs et des créatifs. Les secteurs les plus recherchés de Vesterbro affichent en moyenne entre 56 600 et 60 000 DKK par mètre carré (source : Investropa, juin 2025).
• Nørrebro : Un quartier diversifié et dynamique à l'identité communautaire forte. Les prix y sont généralement plus accessibles qu'à Vesterbro ou Østerbro, ce qui en fait un secteur attractif pour les primo-accédants et les investisseurs.
• Christianshavn : Un quartier au bord des canaux, au caractère bien affirmé. Les prix se rapprochent de ceux de Nordhavn, reflétant une prime marquée pour les biens en front d'eau.
• Nordhavn : Un vaste projet de renouvellement urbain sur l'ancien port industriel. Il propose des constructions récentes entre 30 000 et 45 000 DKK par mètre carré, avec un fort potentiel de développement à long terme (source : Investropa, juin 2025).
• Carlsberg Byen : L'ancien site de la brasserie Carlsberg, entièrement réhabilité. Les appartements issus de la conversion du patrimoine atteignent entre 45 000 et 52 000 DKK par mètre carré ; les constructions neuves affichent en moyenne entre 40 000 et 47 000 DKK par mètre carré (source : Investropa, juin 2025).
• Sydhavn et quartiers périphériques : Des points d'entrée plus abordables, avec des biens en périphérie et dans la grande couronne de Copenhague généralement compris entre 30 000 et 45 000 DKK par mètre carré (source : Investropa, juin 2025).

Le prix d'achat moyen à l'échelle de la ville a atteint 55 000 DKK par mètre carré en 2025 (source : Investropa, 2025). Le prix médian au mètre carré à Copenhague est d'environ 7 198 €, ce qui la place en dessous de capitales européennes comparables telles que Zurich, Londres et Paris (source : Investropa, 2025).

1. Recherche du bien — Identifiez des biens via les plateformes d'annonces danoises telles que Boligsiden ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier agréé. Environ 94 % des agents immobiliers danois sont membres de l'Association danoise des agents immobiliers agréés (source : Angloinfo).
2. Obtenir une pré-approbation de financement — Obtenez une pré-approbation de prêt auprès d'une banque danoise ou d'un établissement de crédit hypothécaire (realkreditinstitut) avant de formuler une offre. La loi danoise exige un apport personnel minimum de 5 % du prix d'achat (source : Real Estate Guide Denmark).
3. Visites et vérifications préalables — Effectuez les visites et examinez la documentation obligatoire fournie par le vendeur : rapport sur l'état du bâtiment, certificat de performance énergétique, extrait BBR et certificat foncier.
4. Formuler une offre — Soumettez une offre écrite au vendeur par l'intermédiaire de l'agent immobilier, en précisant le prix d'achat proposé, la date de transfert et les éventuelles conditions suspensives.
5. Signature du compromis de vente (Købsaftale) — Une fois l'offre acceptée, les deux parties signent le compromis de vente. La signature de l'acquéreur doit être conditionnée à l'approbation de son avocat et de sa banque. Un dépôt de garantie correspondant à 5 % du prix d'achat est versé à l'agent immobilier lors de la signature (source : Expat Focus / Advokat Thomas Refning Poulsen).
6. Droit de rétractation de l'acquéreur (fortrydelsesret) — L'acquéreur dispose de 6 jours ouvrables après la signature du Købsaftale pour se rétracter. L'exercice de ce droit entraîne le versement d'une indemnité au vendeur d'environ 1 % du prix d'achat (source : Expat Focus).
7. Examen juridique et vérifications approfondies — L'avocat de l'acquéreur vérifie le titre de propriété au Registre foncier (Tingbogen), examine le BBR, contrôle les servitudes, les clauses restrictives et les restrictions d'urbanisme, et valide le compromis de vente.
8. Finalisation du prêt hypothécaire — L'établissement de crédit hypothécaire émet le prêt et enregistre l'acte hypothécaire (pantebrev) au Registre foncier via le système numérique tinglysning.dk.
9. Transfert de propriété (overtagelse) — À la date de transfert convenue, la possession du bien est remise à l'acquéreur et le solde du prix d'achat est réglé, généralement par l'intermédiaire d'un compte client géré par un avocat.
10. Enregistrement du titre de propriété — Le transfert de propriété est enregistré électroniquement au Registre foncier (Tingbogen) via tinglysning.dk. Cet enregistrement est indispensable pour se prémunir contre d'éventuelles revendications ultérieures et pour le financement hypothécaire (source : Global Law Experts / Danish Real Estate Law, Carsted Rosenberg).

L'ensemble du processus, de l'offre acceptée à l'enregistrement du titre, prend généralement 6 à 10 semaines pour une transaction courante, et jusqu'à 3 à 6 mois lorsqu'une autorisation ministérielle est requise pour les acquéreurs non-résidents (source : Global Law Experts).

Le financement hypothécaire est accessible aux acheteurs étrangers à Copenhague, mais le processus est plus exigeant que pour les résidents danois. Les points suivants sont essentiels pour les acheteurs non-résidents :

• Restrictions liées à la résidence : Les ressortissants non-UE/EEE ne disposant pas d'une résidence permanente au Danemark ou de cinq années consécutives de résidence sur le territoire doivent obtenir une autorisation préalable du ministère danois de la Justice avant d'acquérir un bien immobilier résidentiel. Les ressortissants de l'UE/EEE sont généralement autorisés à acheter sans cette exigence, sous réserve des règles relatives à la résidence principale (source : Global Law Experts, 2026).
• Système hypothécaire danois : Le Danemark dispose d'un système hypothécaire unique fondé sur des obligations hypothécaires (realkreditobligationer) émises par des établissements de crédit hypothécaire spécialisés (realkreditinstitutter). Ces établissements proposent des taux d'intérêt fixes et variables compétitifs. Toutefois, les acheteurs non-résidents font généralement face à des critères d'octroi plus stricts et à des ratios prêt-valeur (LTV) moins favorables que les emprunteurs locaux (source : Global Law Experts, 2026).
• Apport personnel minimum : La législation danoise impose un apport personnel minimum de 5 % du prix d'acquisition pour un bien résidentiel. En pratique, les acheteurs non-résidents sont souvent tenus de fournir une contribution en fonds propres plus importante (source : Real Estate Guide Denmark).
• Documents exigés par les prêteurs : Les candidats non-résidents doivent généralement fournir : une preuve de revenus (déclarations fiscales certifiées de leur pays de résidence), des relevés bancaires, une preuve d'activité professionnelle ou commerciale, ainsi que des pièces d'identité. Les prêteurs évaluent la capacité de remboursement sur la base des revenus documentés (source : Global Law Experts, 2026).
• Banques et prêteurs étrangers : Aucune interdiction spécifique n'existe concernant le recours à des banques ou prêteurs étrangers pour financer l'acquisition d'un bien immobilier au Danemark. Cependant, toute sûreté réelle (hypothèque) doit être enregistrée au registre foncier danois conformément à la loi danoise sur l'enregistrement foncier (Tinglysningsloven) (source : Real Estate Guide Denmark).
• Prêts en couronnes danoises : Les prêts sont généralement libellés en couronnes danoises (DKK). Les acheteurs non-résidents effectuant leur acquisition depuis l'étranger doivent tenir compte des fluctuations potentielles des taux de change (source : Real Estate Guide Denmark).
• Absence de voie de résidence par l'investissement : Il n'existe pas de voie directe vers la résidence permanente danoise par le biais d'un investissement immobilier. Les acheteurs souhaitant s'installer au Danemark doivent suivre une procédure distincte de visa ou de titre de séjour (source : Global Law Experts, 2026).

Comprendre qui paie quoi lors d'une transaction immobilière à Copenhague est essentiel pour que les acheteurs puissent établir un budget précis.

Honoraires de l'agent immobilier (mandaté par le vendeur) :

• Au Danemark, l'agent immobilier est mandaté par le vendeur et travaille principalement pour son compte. C'est donc le vendeur qui règle la commission de l'agent.
• Pour les biens résidentiels, les honoraires d'agence se situent généralement entre 2 % et 4 % de la valeur de la transaction (source : Expat Focus, 2025). Investropa indique une commission standard d'environ 3 % en 2025 (source : Investropa, 2025).
• Les prestations de l'agent pour le vendeur comprennent : l'estimation du bien, la préparation du dossier de vente, la commercialisation, l'organisation des visites, la négociation des offres et la coordination de la signature du compromis de vente (Købsaftale).
• Bien que l'agent représente le vendeur, la loi danoise lui impose de fournir à l'acheteur des informations factuelles et objectives sur le bien.

Honoraires de l'avocat de l'acheteur :

• Il est vivement conseillé aux acheteurs de faire appel à leur propre avocat indépendant (advokat). Les honoraires d'avocat pour un achat résidentiel standard débutent généralement à partir d'environ 10 000 DKK, selon la complexité de la transaction.
• L'avocat de l'acheteur examine et valide le compromis de vente, effectue les vérifications de titre au registre foncier, contrôle le BBR et la situation urbanistique, conseille sur les conditions et les charges, et supervise la finalisation et l'enregistrement de la transaction.

Frais d'enregistrement (à la charge de l'acheteur) :

• Enregistrement du titre de propriété : 1 750 DKK de frais fixes, plus 0,6 % du prix d'achat (source : Bomae, 2024).
• Enregistrement de l'acte hypothécaire (le cas échéant) : 1,5 % du montant du prêt, plus un forfait de base fixe (source : Angloinfo, 2024).

À noter : Environ 94 % de l'ensemble des agents immobiliers au Danemark sont membres de l'Association danoise des agents immobiliers agréés, ce qui offre un cadre réglementé à la profession (source : Angloinfo).